• 93 415 97 39 -- 626 18 29 49 -- Balmes, 256, prl. 2 -- 08006 Barcelona
idioma català
  • L'Econòmic (El Punt Avui), 14/09/2014
    Autor: Ramon Gª-Rojas i Jaile

La devolució de la fiança en els arrendaments d'habitatge

La crisi ha fet que molta gent no tingui possibilitats de tenir l'habitatge de propietat i es vegi obligada a llogar-lo, cosa que ha provocat que hi hagi més litigis en aquest terreny. En aquest article em centraré en aquelles situacions plantejades a nombrosos arrendataris, que han gaudit d'un habitatge i han constituït prèviament la fiança per garantir obligacions, respecte a la cura i conservació de l'habitatge, i del pagament del preu, és a dir, renda i altres quantitats assimilables. Aquesta és la naturalesa de la fiança, que està regulada tant la seva constitució com restitució, en la llei d'arrendaments urbans (LAU).

Avui dia, i freqüentment, es dóna el cas que els arrendadors retenen la fiança al·ludint als desperfectes i danys que presenta l'habitatge llogat, justificant la no-devolució per la compensació per danys. La fiança estarà en possessió de l'arrendador fins que finalitzi el contracte, i així l'arrendador comprovarà l'estat de l'habitatge de manera que si la troba correcta procedirà a la seva devolució o, per al cas que hagi estat necessari dur a terme fer-hi alguna reparació, tornarà el saldo restant si n'hi ha. Es pot donar el cas que la reparació sigui més costosa que l'import de la fiança. El procedent per part de l'arrendador és manifestar a l'arrendatari la disconformitat amb l'estat de l'habitatge, i en el moment del lliurament de claus, de la finalització del contracte i, a més, fer-ho de forma fefaent i indicant els motius que fonamenten la no-devolució de la fiança. De vegades aquesta nodevolució de la fiança està justificada, i en d'altres, suposa un abús en perjudici de l'arrendatari. En aquestes situacions és quan sorgeixen els problemes, quan hi ha conflicte.

El Codi Civil ens recorda que, correlativa a l'obligació de tot arrendador de lliurar l'habitatge o local en estat de servir per a l'ús a què ha estat destinada, és obligació essencial de l'arrendatari restituir a l'arrendador l'habitatge o local arrendats en concloure l'arrendament, tal com la va rebre, llevat que hagués mort o s'hagués menyscabat pel temps o per causa inevitable. Això aconsella fer un examen comparatiu entre els dos estats i moments en els contractes d'arrendament d'habitatge o local: un examen de l'estat de l'habitatge amb els seus accessoris en el moment del lliurament per l'arrendador; i un examen de l'estat que presenta l'habitatge en el moment de la devolució, i així mateix, examen del mobiliari (mobles de la cuina, de la cambra de bany, parets, portes i finestres).

ELS TERMES DEL CONTRACTE
Pel que fa al primer moment, ha d'estar-se als termes del contracte i, si no, es presumeix llevat que hi hagi proves del contrari, que l'habitatge es va rebre en bon estat. Pel que fa al segon moment o restitució, l'arrendatari està obligat a lliurar l'habitatge o local en bon estat, en condicions d'habitabilitat, que no vol dir nou. Aquesta entrega pot complir amb el lliurament de les claus posant a disposició l'habitatge a l'arrendador per a la seva comprovació, als efectes dels possibles danys o desperfectes que hi hagi, i l'arrendador pot rebutjar aquesta devolució si els constata i els acredita, i pot retenir la fiança per compensar les obres de reparació. Aquí hi sorgeix la picaresca, quan el que es pretén és quedar-se amb la fiança sense que objectivament n'hi hagi cap causa ni raó. L'argument dels danys i desperfectes s'han de provar, i no s'ha de confondre, que sol passar, desperfecte amb deteriorament propi de la normal utilització i transcurs del temps. Tampoc no es pot exigir que un arrendatari deixi el pis pintat com el va rebre. Sobre això, dir clarament que no hi ha base legal per a la seva exigència, l'arrendatari té tot el dret, està autoritzat a pintar les parets de la manera que vulgui, sense poder obligar-lo a tornar al seu aspecte original en el moment de la finalització del contracte. Tampoc es pot obligar a tapar els forats fets a les parets per penjar quadres, per exemple. Aquestes situacions s'emparen judicialment a favor de l'arrendatari, sempre que els fets estiguin dins de paràmetres de normalitat i el bon ús de l'habitatge; no són desperfectes ni danys. Tanmateix, hi ha habitatges que estan assegurats pels desperfectes o danys causats pel lloguer, de manera que tampoc no seria legal retenir la fiança per part de l'arrendador.

La LAU imposa un mes de termini perquè l'arrendador torni la fiança des de la data del lliurament de les claus, en cas contrari, hi ha interessos moratoris. La no-devolució de la fiança provoca una reclamació judicial d'aquesta si entenem que l'arrendador reté la fiança sense raó.

-----------------------------------------------------------
Publicat a L'econòmic 14-09-2014

judici penal